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Schweiz Mietvertrag

 

Source: http://www.sec.gov/

 

Mietvertrag

ZWISCHEN

Vormieter: Basier Kantonalbank

Postfach

4002 Basel

und

Mieter: Discovery Technologies AG

Gewerbestrasse 14

4123 Allschwil

betreffend: Buro/Laborraume in der Liegenschaft - II. Etappe

Gewerbestrasse 14

4123 Allschwil

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1. PRAAMBEL

Die Parteicn vereinbaren die Miete von Raumlichkelten an der

Gewerbestrasse 14 in Allschwil. Mit dem Grundmietzins wird das

Uberlassen dieser Raumlichkelten im (heutigen) "Rohzustand" abzogolten

(Rohlmiete). Die Mielerin benetigt fur ihre Bedurinisse den Einbau von

zusatzlichen lcchnischen Einrightungen (Energie, Luftung, ev,

Laborinstallationen). Zum heutigen Zeitpunkt ist nodh offen, wie und

wann die Raume ausgebaul werden (nur Labors, nur Buros oder gemischt

Labors and Buros).

Die Mieterin wird diese Ausbauinvestition des Vermieters durch einen

zusatzlichen Mietzins abgelten (Ausbaurmioto). Hieruber wird zu

gegebener Zeit in einem Nachtrag zu diesem Mietvertrag eine

entsprechende Vereinbarung getroffen.

2. MIETOBJEKT

2.1 Der Vermieter uberlasst dem Mieter in der vorne erwahnten Liegenschaft

zur mietweisen Benutzung folgende Raume:

- Labor- and Buroraume im 4, Obergeschoss, ca. 754 m2 (inkl.

WC-Anlagen, Liftvorplatz) zur Zeit im Rohzustand als Lager nutzbar.

2.2 Der Mieter ist berechtigt, im Haus Nr. 14 folgende dem gemeinsamen

Gebrauch dienenden Gebaudeteile, Raume und Einrichtungen nach Massgabe

der Hausordnung mitzubenutzen:

- Trappenhaus

- Personenlifte und Warenlift

2.3 Die Mietraume (ohne Unterteilung) gemass Ziff. 2.1 sind in dem

beigelegten Grundrissplan dergestellt.

Der Plan wird von beiden Parteien unterzeichnet und ist Bestandteil

dieses Vertragos.

3. MIETDAUER

3.11 Miotboginn

Das Mietverhaltnis fur die rohen Raumlichkeiten beginnt am 01. Juli

2000.

3.12 Mietdauer, Vertragsverlangerung

Das Mietverhaltnis wird fur eine erste feste Vertragsdauer von 7 Jahren

und 6 Monaten bis zum 31, Januar 2008 abgeschlossen.

Nach Ablauf der ersten Vertragsdauer verlangert sich der Vertrag jeweils

um eine weitere feste Vertragsdauer von 5 Jahren, wenn er nicht

mindestens 12 Monate vor Ablauf mit eingeschriebenem Brief gekundigt

wird.

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3.13 Kundigung

Auf Ablauf einer festen Vertragsdauer kann das Mietverhaltnis mit einer

Kundigungstrist von 12 Monaten jeweils auf Ende Januar, erstmals auf

Ende Januar 2008, gekundigt werden.

3.2 Mietende

3.21 Die Kundigung gill als rechtzeitig erfolgt, wenn aie spatestons am

letzten lago vor Boginn der Kundigungsfrist beim Emptanger bzw, in

dessen Machtbereich (Abholnohz im Briefkasten oder Poetlach)

eingetroffen ist.

Der Vermieter hat fur die Kundigung das amtliche Formular zu verwenden.

3.22 Auf das Ende der festen Vertragsperiode bzw, der obengenannten

Verlangerungsperiode kann der Mietzins mit einer Anzeigefrist von 15

Monaten den marktublichen Konditionen angepassi werden.

3.3 Ausserterminliche Beendigung des Mietvertrages

3.31 Wunscht der Mieter das Mietverhaltnis ohne Einhaltung der vereinbarten

Fristen bzw. Termine zu beenden, so hat er dies dem Vermieter mit

eingeschriebonem Brief mitzuteilen.

3.32 Der Mieter hat das Recht, dem Vermieter einen zumulbaren zahlungsfahigen

Ersalzmieter vorzuschlagen, der in das Vertragsverhaltnis eintritt.

3.33 Ohne gegentillige Vereinbarung trifft auch der Vermieter die notigen and

lhm zumutbaren Vorkehrungen, die Mietraumlichkeiten baldmoglichst

weitervarmieten zu konnen.

3.34 Der Mieter haftet fur den Mietzins und die Nebenkosten sowie fur seine

obrigen Mieterptlicheten bis zur Weitervermietung der

Mietraumilchkeiten, langsten bis zum nachsten vertraglichen

Kundigungtermin und hat dafgur zusatzlich zu Ziff, 14.1 hiernach

Sicherheilen zu leisten.

4. MIETZINS

4.1 Der Mietzins wird wie tolgt vereinbart:

Rohmiete (Rohbau) germass Ziffer 2.4 a) fur die rohen Raume (ohne

mieterspezifischen Ausbau) gestaffcit:

- im 1. + 2. Mietjahr Fr./m2/Jahr 75.00

- im 3. Mietjahr Fr./m2/Jahr 85.00

- im 4. Mietjahr Fr./m2/Jahr 100.00

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- ab 5. Mietjahr Fr./m(2)/Jahr 125.00

Die Ausbaumioto fur den mieterspezifischen Ausbau wird wird nach

vorliegen des Projektes in einem Nachtrag zu diesem Vertrag festgelegt.

4.2 Der jahrliche Mietzina betragt domzufolge boi Mietbeginn

<TABLE>

<S> <C> <C> <C>

- Rohmiete 754 m(2) a Fr./m(2)/Jahr 75.00 Fr. 56'550.00

- Total Fr. 56'550.00

zahlbar in viertetjahrlichen Raten von Fr. 14'137.50

zuzuglich: Nebenkosten vierteljahrlich (754 m(2) x 10.- Fr./m(2)/Jahr) Akonto Fr. 1'885.00

Total vierteljahrlich zum voraus zahlbar Fr. 16,022.50

</TABLE>

4.3 Der Mietzins ist im voraus, spatestens am ersten des Mietquartal (als

Verfailtag) zahlbar.

5. MIETZINSANPASSUNGEN

5.1 Dic Rohmiete fur Labors, basiert auf dem Landesindex der

Konsumentenpreise, Sland August 1999 mit 105.1 Punkten. Wenn der

Landesindex der Konsumentenpreise seit Mietbeginn bzw, seit der letzten

Anpassung eine Veranderung erfahrl. so kann die Rohmiete ungeachtet der

festen Veriragsdauer cinmal jahrlich per 1. April, erstmals im 5.

Mietjahr, an die Veranderung dieses Indexes angepasst werden. Dabei darf

jedoch die Rohmiete von Ziffer 4.1 nicht unterschmitten worden.

Die Mietzinsanderung wird dem Mieter auf dem amtlichen Formular mil

einer einmonatigen Anzeigefrist schriftlich mitgeteilt.

5.2 Erfolgen wahrend der festen Vertragsdauer wertvermehrende Aufwendungen

resp. Investitionen, werden diese, den Usanzen entsprechend, der

Basismiete gemass Ziff. 4 zugerechnet. Die Anzeigen der aufgrund von

wertvermehrenden Aufwendungen vorgenommenen Mietzinsanpassungen erfolgen

mit dem amtlichen Formular unler Einhaltung einer einmonatigen Frist.

6. HEIZ- UND NEBENKOSTEN

6.1 Folgende Heiz- und Nebenkosten werden dem Mieter zusatzlich zum Mietzins

belastel

- Hoizung und Warmwasser

- Botrieb und Unterhalt der Luftungsonloge

- Wasserverbrauch, Gebuhren und Abwasserreinigungslagen

- Betriebs- und Unterhaltskosten inkl. Serviceabonnement fur Personen-

und Warenlift

- alig. Beleuchtung

- Hauswartdienst (Salar, Soziallelstungen, Hauswartmaterial)

- Kehrichtabfuhr/Kehrichtcontainer

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- allfailige Bewachungsauftrage oder Betrieb von Alarmanlagen

- 3% der gesamten Nebenkosten als Verwaltungshonorar

6.2 Die Heiz- und Nebenkosten werden wie folgt verteilt (Leerstande gehen zu

Lasten des Vermietors);

6.21 Kosten fur die Energieaufbereitung (insbesondere Heizungs- und

Warmwasserkosten):

- Die Grund- und Warmwasserkosten werden nach der Grosse der

Geschaftsraume (Quadratmeter) aufgeteilt.

- Die Heizkosten werden dsgegen nach den individuellen Messzahlern

verlegt.

6.22 Neutrale Kosten (wie z.B. Hauswart, allg. Strom, Bewachungsauftrage,

Alarmanlagen etc.) werden nach der Grosse der vermieteten Raumlichkeiten

(Quadratmeter) aufgeteilt.

6.23 Verbrauchsabhangige Koslen (z.B. Wasserzins, Abwasser- und

Kehrichtgebuhren, Liftbetriebskosten etc.) werden nach der Grosse der

vermieteten Raumlichkeiten (Quadratmeter) verteilt.

6.3 Der Mieter leistet en die obengenannten Nebenkosten vierteljahrliche

Akontozahlungen, wobol dor Vermieter jeweils per 30.6. eine

Nebenkostenabrechnug erstellt und umgehend dem Mieter zustellt. Die

Nebenkostenabrechnung gilt als anerkannt, wenn sie nicht innert 30 Tagen

seit Zustellung (Poststempel) schriftlich beanstandet wird. Mit Ablauf

der vorgenannlen 30-tagigen Beanstandungsfrist werden allfallige

Nachforderungen bzw. Ruckzahlungen fallig.

Wird das Mietverhaltnis wahrend der Rechnungsperiode beendet, hat der

Mieter keinen Anspruch auf eino vorzeitigo Nebenkostenabrechnung.

6.4 Der gesamte Stromverbrauch fur das Mietobjekt geht zu Lasten des

Mieters. Gebuhren und Abgaben, die ausschliesslich durch den

Geschaftsbetrieb des Mieters verursacht werden, tragt der Mieter, auch

wenn sie beim Vermieter erhoben werden.

7. UEBERGABE DES MIOTOBJEKTES

7.1 Der Vermieter hat das Mielobjekt in sauberem, vertragsgemassen Zusland

und nach Ortsublichker spatestens zu dem in Ziff. 3 genannten Datum

unter Aushandigung der erforderlichen Schiussel zu ubergeben. Falit der

vorgenannte Termin auf einen Samstag, Sonntag oder allgemeinen Feierlag,

findet die Ubergabe spatostons am nachfolgenden Worktag staff.

7.2 Der Mieter hat dem Vermieter innert 30 Tagen nach Mictantritt allfallige

lcstgestellte Mangel mit eingeschriebenem Brief zu melden. UnterlGAsst

er dies, wird angenommen, dass ihm das Mielobjekt in vertragsgemGAssem

Zustand ubergeben worden ist.

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8. BENUTZUNG DES MIETOBJEKTES / SORGFALTSPFLICHT

8.1 Die Mietflache steht dem Mieter zur Benutzung als Buro/Labor zur

Verfugung, bis zum Ausbau steht die Mietflacho dem Mieler zur Benutzung

als Lager zur Verugung.

8.2 Der Mieter verpflichtel sich, das Mietobjekt zu keinem anderen als dem

vertraglich vorgeschenen Zweck zu gebrauchen. Jede Anderung des

Gebrauchazweckes bedarf der vorgangigen schriftlichen Zustimmung des

Vermieters.

8.3 Bel Einbringung von Maschinen und schweren Mobeln ist den statischen

Gegebenheiten des Gebaudes Rechnung zu tragen. Der Mieter hat sich

vorgehend uber die zulassige Bodenbelastung zu vergewissern.

8.4 Fur die Benutzung des I ifts sind die von den Herstellern

vorgeschriebenen Bedienungsanleitungen zu beachten.

8.5 Dor Mieter darf nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters

zusatzliche Sehlussel anfertigen lassen.

Beim Verlust von Schlusseln hat der Mieter die Kosten fur deren Ersatz

sowie fur die allrallige Ersetzung der Schliessanlagen zu tragen.

8.6 Bei der Benutzung der Mietsache verpflichtet sich der Mieter zur

Sorgfalt und Rucksichtnahme, insbesondere auch gegenuber den Nachbarn.

Die Hausordnung ist integrierender Bestandteil dieses Vertrages.

8.7 Der Mieter ist ganz allgemein verpflichtet, alle zumulbaren Massnahmen

zur Vermeidung oder Verminderung vom Larm. Erschutlerungen, Geruch und

sonstigen Immissionen zu treffen. Der Mieter haftet dem Vermieter fur

den Schaden (inkl. Anspruche von Dritten), der diesem aus den die

ubliehe und bewilligte Benutzung uberschreitenden Immissionen erwachst.

8.8 Fur die Verlelzung seiner Sorgfaltspflichten ist der Mieler voll

ersatzpflichtig. Verletzt der Mieter lrotz schriftlicher Mahnung des

Vermieters seine Pflicht zu Sorgfalt oder Rucksichinahme weiter, so kann

der Vermieter don vorliegenden Mietvertrag uberdies gemass Art. 257 t OR

auflosen.

9. UNTERHALT

9.1 Unterhaltspflichten des Vermieters / Verbesserungen

9.11 Die Unterhaltsarbeiten des Mietobjektes obliegen dem Vermieter.

9.12 Der Vermieter ist unter Rucksichtnahme auf die Interessen des

Mieters jederzeit berechtigt, im Mietobjekt und an dazugehorenden

Einrichtungen Reparaturen und Renovationen unbehindert auszufuhren,

sofern das Mietverhaltnis nicht gekundigt ist.

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Grossere Umbauten und Neuinstallationen werden dem Mieter schriftlich

und fruhzeitig angezeigt. Allfallige Anspruche des Mieters richten sich

nach Art. 260 OR.

9.2 Unterhaltspflichten des Mieters

9.21 Die durch den gewohnlichen Gebrauch notwendig Ausbesserungs und

Reparaturarbeiten, welche im Finzelfall Fr. 500,- nicht ubersteigen,

gehen zu Lasten des Mieters. Dazu zahten insbesondere das Ersetzen von

elektrischen Sicherungen sowie zerbrochene Scheiben, die Instandhaltung

der elektrischen Schalter und Steckdosen, der Gas- und Wasserhahnen,

Abiaute sowie der Turschlosser, etc.

9.22 Fur den Unterhalt aller von ihm getatigten baulichen Veranderungen und

Vorrichtungen kommt der Mieter auf.

9.23 Mangel, fur deren Behebung der Mieter nicht aufzukommen hat, sind dem

Vermieter sofort anzuzeigen. Bei Nichtanzeige haftet der Mieter fur den

daraus entstandenen Schaden.

10. BAULICHE VERANDORUNGEN

10.1 Anderungen und Erneuerungen an und In den Mietraumen, das Anbringen von

Storen. Firmenschildern oder Reklamovorrichtungen, etc. sind nur mit

vorgangiger schriftlicher Zustimmung des Vermieters gestattet. Der

Mieter ist zu einer fachgomassen Ausfuhrung verpflichtet. Die Anbringung

von Vorrichtungen an der Fassade (Reklameschilder und Reklametafein,

Storen, Schaukasten. Antennen, etc.), ist dem Mistebjekt und der

Umgebung anzupassen.

10.2 Die Einrichtungen des Mieters bleiben dessen Eigentum. Die Plane und

Entwurfe sowie die Kostenvoranschlage sind dem Vermieter zur

schriftlichen Genehmigung vorzulegen.

10.3 Die Einholung allfalliger behordlicher Bewilligungen obliogt dom mieter.

Der Mieter verpflichtet sich im weiteren, die ublichen Bauversicherungen

abzuschliessen bzw. deren Kosten zu tragen und fur eine allfallige

Mehrpramie der Gebaude- und Sachversicherung aufzukommen.

10.4 Der Vermieter ist berechtigt, vom Mieter eine Sicherstellung oder

Finanzierungsnachweis der vom Mieter eingegangenen, voraussichtlichen

baulichen Kosten zu verlangen, um insbesondere allfallige

Bauhandwerkerpfandrechte rechtzeitig abwehren zu konnen.

Wird der Vormieter fur Immissionen, die aufgrund baulicher Veranderungen

oder Einrichtungen des Mieters enlslanden sind, von Drittpersonen in

Anspruch genommen, ist der Mieter dem Vermieter fur den erlittenen

Schaden ersatzpflichtig.

10.5 Der Mieter hat bei Mietbeendigung auf seine Kosten den ursprunglichen

Zustand wiederherzustel len oder seine Einrichtungen gemass Ziffer 2.4c

im gegenseitigen Einvernonmen dem Vermieter unentgelllich zu uberlassen.

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11. UNTERMIETE / ABTRETUNG DES MIETVERTRAGES

Toilwoise oder geinze Untermiete der Mietraumlichkeilen (oder die

Abtrelung des Mietvertrages) bedurfen der schrifthehen Zustimmung des

Vermieters.

12. ZUTRITTSRECHT DES VERMIETERS

12.1 Der Vermieter oder dessen Vertreter ist berechtigt, das Mietobjekt zur

Wahrung seiner Rechtc (Weitervermietung, Verkauf, Reparaturen,

Erneuerungen, etc.) zu den ublichen Geschaftszeiten, nach 48-stundiger

vorheriger Anmeldung, zu belreten.

12.2 Bei Abwesenheit des Mieters sind die Schlussel zur Vorfugung zu halten.

13. VERSICHERUNGEN

13.1 Der Vermieter schliesst die obligatorische Brandversicherung, eine

Hauseigentumerhaftpflichtversichorung sowie eine

Gebaudewasserschadenversicherung ab.

13.2 Der Mieter tragt die Gefahr der Beschadigung oder des Verlustes seinor

Einrichtungen, seines Mobiliars oder seiner Waren, wie insbesondero

durch Feuer, Explosion, Wasser, Einbruch oder Diebstaht. Er verpflichtet

sich eine Betriebshaftpflichtversicherung abzuschliessen.

13.3 Der Vermieter ubernimmt keine Haftung fur allfallige Schaufenster,

Schaukasten, Scheiben. Glaswandverkleidungen. Firmenschilder,

Leuchtschriften, etc. Es ist Sache des Mieters, sich gegen solche

Schaden ausreichend zu versichern und uberdies eine

Betriebshaftpflichtversicherung abzuschliesson.

14. SICHERHEITSLEISTUNG

14.1 Der Mieter erbringt innert 14 Tagen nach Unterzeichnung des Vertrages

fur die gesamte Mictdauer + 6 Monate eine Sicherheitsleistung in der

Hohe von Fr. 30'000.00 in Form elner Bankgarantio oder, Mietzinsdepot.

Nach Vorliegen des Ausbauprojekies wird die Sicherheitsleistung auf

cinen halben Jahresmietzins der Ausbaumiete erhoht. Sollte der Vermieter

gegen den Mieter Anspruche sus dem Mietverhaltnis geltend machen, hat

die Bankgarantie bis zur Erledigung des Rechtsstreits gultig zu sein.

Der Vermieter hat diesfals die Bank zu informieren.

14.2 Der Vermieter lst borechtigt, vom Mieter eine proportionale Anpassung

der Sicherheitsleistung zu allfalligen Mietzinserhuhungen zu verlangen.

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15. RUCKGABE DES MIETOBJEKTS

15.1 Der Mieter hat die Mietraume spatesiens am letzten Tage der Mietdauer,

12.00 Uhr, mit allen Schlussein zu obergeben. Zusatzlich angefertigte

Schlussel sind dem Vermieter entschadigungsios zu uberlassen. Fallt der

Ruckgabetermin auf einen Samslag. Sonntag oder allgemeinen Foiertag, hat

die Ruckgabe am nachsten Worktag (12.00 Uhr) zu erfolgen.

15.2 Bei Ruckgabe des Mietobjektes hat der Mieter die miotorseitigen

Endausbaulen enlschadigungslos wieder zu entternen. Die vom Vermieter

erstellton Zusalzausbauten (Ziff. 2.4b) bloiben im Mietobjeki. Falls

mieterseitige Einbauten mit zustimmung des Vermietors im Mietobjeki

verbleiben konnen, hat dei Vermieter hierfur keine Entschadigung zu

bezahlen.

15.3 Die vom Mieter vorzunehmenden Instandstellungs- und Reinigungsarbeiten

sind rechtzeitig zu beginnen, sodass sie auf Schluss des

Mietverhallnisses beendigt sind.

Kann das Mielobjekt aus Grunden, die der mieter zu vertrelen hat, nicht

rechtzeitig dem Nachfoloer ubergeben werdon, haftet der Mieter dem

Vermieter fur den daraus entstandenen Schaden.

15.4 Bel der Ruckgabe erstelli der Vermieter, vorzugswise in Anwesenheit des

Mieters, ein Ruckgabeprotokoll, in weichem der Zustand der Mietsache

sowie insbesondere Mangel und Schaden, fur welche der Mieter aufkommen

soll, festgehalten werden. Das Protokoll ist durch den Mieter zu

unterzeichnen oder ihm unverzuglich per eingeschriebenen Brief

zuzustellen. Ist es dem Mieter nicht muglich, das Protokoll zu

unterzeichnen, kann der Vermieter auf Kosten des Mieters such oin

Protokoll durch einen amtlichen Experten erstellen lassen. Dieses ist

wieder dom Mieter per oingeschriebenen Brief zur Kenntnis zu bringen.

Erhebt der Mieter innert 30 Tagen seit Zusiellung des Protokolls keine

Einsprache, so gilt es als von ihm anerkannt.

Versteckte Mangel kann der Vermieter nachtraglich geltend machen. Er hat

diese jedoch sotort nach deren Feststellung dem Mieter mit

eingeschriebenem Brief mitzuteilen.

16. SCHLUSSBESTIMMUNGEN

16.1 VERTRAGSANDERUNGEN

Jegliche Vertragsanderung bedarf der schriftlichen Form.

16.2 ZUSTELLDOMIZIL

Die nachfolgenden Adressen gelten bis zum widerruf durch

eingeschriebenen Brief an die andere Partei als rechtsgultiges

Zustelldrnizil der Vertragspartelen im Sinne dieses Vertrages:

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Zustelldomizil des Mieters: Gewerbestrasse 15, 4123 Allschwil

Zustelldomizil des Vermieters: Postfach, 4002 Basel

16.3 Gerichtsstand

Fur alle Streiligkeiten aus diesem Mietvertrag gilt als Gerichtsstand

der Ort der gemieteien Sache.

16.4 Grundbucheintragung

Der Mieter hat das Recht. diesen Mietvertrag wahrend der Vertragsdauer

auf eigene Kosten im Grundbruch eintragen zu lassen.

16.5 Stockwerkeigentum

Fur den Fell, dass die Liegenschaft in Stockwerteigentum aufgeteilt

wird. Ist der Vermieter bereit dem Mieter fur die Dauer des

Mietverhaltnisses ein Vorkaufsrecht zu gewahrleisten.

Vorstehender mietvertrag wird in 3 Exemplaren ausgeferligt und unterzeichnet.

Basel, den 31, Januar 2000

Der Vermieter: Der Mieter:

Basler Kantonalbank Discovery Technologies AG

/s/ illegible /s/ illegible

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/s/ illegible

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17 Beilage:

- Grundrissplan mit eingetragenen Mietraume